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陜西將房地產利潤率控制在10%的“限利令”剛一露臉，就成為重磅新聞，被央視“新聞1+1”深度挖掘。10月25日，《中國青年報》采訪房產界專家后說，不破解成本之謎，陜西“限利令”將舉步維艱，而且，在解謎過程中，“政府的角色尤為關鍵”。
房地產成本到底是不是謎？在上海易居房地產研究院發展研究所所長李戰軍看來，它不是謎，他的答案是：房價中30%~40%是政府收取的土地出讓金；20%~30%是稅費，稅與費合計數十種，也是政府和事業單位收取；10%~30%是建筑成本，包括建材、設備、人力等，一般10%-20%才是利潤。通俗來說，老百姓買到手里的房子，六成錢給了政府，兩成錢才是磚塊、水泥、鋼筋、人工支出，剩下兩成裝進了開發商的腰包。所以，房地產的成本構成比較清晰，只要知道土地價格和銷售價格，就可以算出成本和利潤，沒有秘密可言。
屬于政府的那六成收入里，居然還有三成屬于腐敗的“灰色收入”——北京才良律師事務所主任、知名房地產專家王才亮，北京大學經濟學院金融系呂隨啟副主任，均認可這一點。對于房地產商來說，這部分“灰色支出”被用作公關費用，當然，羊毛出在羊身上，這部分成本，最終會轉嫁到房價上，但基本上很難暴露在陽光下。因此，商品房成本報表的真實性，就要打折扣。就是說，像土地成本、銷售稅金、施工造價等數字，相對容易核算，但其余的開發成本、管理費用、銷售費用，則彈性很大，這也使房地產業成為腐敗的“高發區”。
可見，要想讓“限利令”亮劍發威，政府自身需要剜瘡。但是，這無異于提著自己鼻子上天。一來地方政府對房地產的依賴太強，所以，盡管中央幾次下決心調控、整治房地產，卻收效不佳。二來對于政府官員來說，房地產的灰色收入難以阻擋和拒絕，很多官員都會被其俘虜。腐敗的官員，多多少少都與樓市有瓜葛，比如，廣東番禺區城管局政委擁有22套房產，山東省原副省長黃勝有房產46套，上海市房管局原第一副局長陶校興有房產30套，杭州市原副市長許邁永有房產25套，云南楚雄州原州長楊紅衛23套，上海浦東區原副區長康慧軍有房產16套，廣東省茂名市原常務副市長楊光亮有房產14套……
我們不是在搞誠信建設么？“限利令”完全可以以誠信為目標，讓房價保持透明，最終讓房主明明白白消費。而這樣的透明，首先需要政府“清白”。
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