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經典的房地產經濟學教材告訴我們，商品住房價格是由供給和需求決定的。基于自己的商品住房支付能力，城市居民會內生出不同層次的住房需求，同時，商品住房供給必然會順應商品住房需求的層級性。今天的房價，讓人們覺得已經高得離譜，其實，如果考慮到住房供給的層級性，并予以科學的統計，你或許會發現，房價本來并沒有那么高。
商品住房價格是一個復雜的經濟范疇，房與地是不可分割的統一體，商品住房價格是這個統一物的價格。建筑物與一般商品價值的形成是相同的。但是，土地是一種特殊商品。原始土地是自然界的產物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。所謂地租實質上就是土地使用者為使用土地而向土地所有人支付的費用，反映了土地的自然資源價值。但另一方面，現實生活中的土地已經過了勞動加工，又凝結了大量的人類勞動，特別是作為建筑地塊的土地投入的基礎設施等費用更多，而且越往后投入的勞動積累越多。所以，商品住房價格中投入土地價值占主要部分。大城市或中心城市以及城市中心區的房價之所以更高，主要原因就是這些區域的土地價值更高（由勞動投入形成的公共服務配套價值更高）。以一、二線城市為例，商品住房建筑裝修成本在1500元/平方米至2000元/平方米之間，扣除20%-30%的稅費，地價占房價的比例在70%左右。
一般商品供應渠道比較單一、產品同質性較強，而且由于可以運輸，通過廠商之間的競爭還會形成均衡價格，在價格統計上較為簡便，市場價格可以反映和調節供求、引導資源配置和居民消費，也便于指導行業發展政策的修訂。商品住房同質性很差，而且供應渠道有很多。在商品住房價格統計上，應當將所有市場化供應的住房都納入統計標的范圍。首先，在大多數一、二線城市，二手商品住房交易已經超過了新房，完全有理由納入房價統計；其次，產權型保障房本質上也是市場化供應。特別是，目前產權性保障房主要向城市公務員、國有企事業單位職工、人才來分配，與商品住房的邊界非常模糊。目前，全國城鎮保障房規模已經占到存量房的15%左右，在價格上僅相當于同區域商品住房價格的40%-80%，應當納入商品住房價格統計中；最后，大城市房價快速上漲的背景下，催生了城中村小產權房地下交易的出現，而且規模越來越大。《半月談》披露，在北京和深圳等房價較高城市，小產權房已占到房地產市場銷售總量1/10至1/5。小產權房交易本質上也是通過市場來解決住房問題的渠道，而且在集體土地市場化大趨勢、高房價輿論的情況下，小產權房交易在事實上已經“合法”，這部分房價交易數據也應當納入城市房價統計。
如果將所有通過市場交易來解決購房需求的房價數據統計起來，實際房價水平應當比公布的房價水平低很多，深圳的商品住房價格至少要低1/4，即其平均價格應當在15000元/平方米至16000元/平方米。另外，根據土地租資本化房價統計原理（房價是土地使用期內各年土地租金貼現現值加建筑物價格），也應根據租期占土地使用期的比例和折舊，將房租的價格納入房價的統計。由于一、二線重點城市租賃占比很大，特別是像北京、廣州、深圳等地舊住宅區、城中村租賃占很大比重，如果將這些商品住房的供應渠道考慮進來，商品住房價格就會更低一些。
既然住房價格實際上并不高，為什么我們都感覺到房價很高呢？原因就是“純商品住房”購買價格太高，而商品住房價格之所以太高，是因為購買商品房的人太多。大家之所以爭著搶著購買商品房，是因為商品住房承載了太多的東西。首先，很多城市的商品住房購置與戶口、教育資格直接掛鉤，進而就與社會保障資格掛鉤。于是，能否擁有商品住房不僅是一個人或家庭能否在城市安定和立足（或歸屬感）的基礎，也是能否獲得體面生活（成為真正市民）的基礎；其次，由于社會保障的深度不夠，通脹成為常態，商品住房成為變相儲蓄、抵抗就業和養老風險的最佳選擇；最后，資本項目不開放和資本市場投資功能日益退化，商品房市場成為投資集聚區。因此，擁有商品住房便成為很多居民在住房需求上的終極夢想，而商品住房以外的其他市場化住房供應渠道也就不被重視，能分流商品住房購置市場的供應體系也就無法形成。
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