|
【案例】
2012年，張先生要購買婚房，在某房地產中介的介紹下認識石某。石某稱其表姐蘭女士在北京市海淀區有一套房屋亟待出售，面積為78.25平方米，售價290萬元。
張先生在中介的陪同下看過房屋，表示愿意購買。2012年12月，石某表示表姐蘭女士現因工作繁忙，不便前來，特委托自己全權代理辦理該房產的相關出售事宜。石某當場提供了他和蘭女士的身份證原件、蘭女士的房產證原件、委托書原件。在房地產中介公司員工的見證下，石某以蘭女士的名義與張先生簽訂《房屋買賣合同》，合同中約定房屋成交價格為290萬元，買受人張先生在簽訂本合同時須支付定金10萬元作為購房款的一部分；買賣雙方應于2013年1月11日前辦理申請貸款手續，買受人張先生的貸款金額為177萬元。
石某應房地產中介的要求簽署了《產權人未到場聲明》后，張先生便向石某支付了購房定金10萬元，并向房地產中介公司支付了居間出售服務傭金78300元。
豈料合同簽訂后，石某以及蘭女士遲遲未能履行合同義務。張先生無奈，將蘭女士、石某以及房地產中介公司一并告上法庭，要求返還購房定金、中介費用并按照約定賠償。
在法院審理的過程中，石某當庭否認自己代理銷售房屋的行為有效，蘭女士也否認授權代理，聲稱完全不知情。房地產中介公司表示已經對委托手續盡到了形式審查義務，并不存在過錯，并向張先生退還居間服務費78300元。
法院經審理查明，張先生與石某簽訂購房合同時，房地產中介員工在場，因為沒見到房主本人，故為了保障安全，對雙方進行詢問，書寫了《產權人未到場聲明》并由石某簽字。上面記載有“合同由石某代表產權人蘭女士的真實意愿簽訂，若因產權人未到場簽字造成了上述合同無效或撤銷，將向買方張先生承擔人民幣貳拾萬元整的賠償金”的字樣。本案中，石某明知其無權代理蘭女士出售其所有房屋，仍擅自以蘭女士的名義出售該房屋，并與張先生簽訂《房屋買賣合同》。由于蘭女士對石某的代理行為不予認可，且事后拒絕予以追認，故石某的代理行為應認定為無權代理。
最后，法院確認石某與張先生簽訂的《房屋買賣合同》無效，同時法院判令石某向張先生返還購房定金10萬元并向張先生賠償人民幣20萬元。
【分析】
根據我國民事訴訟法的規定，行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立的合同，未經被代理人追認，對被代理人不發生效力，由行為人承擔責任。相對人可以催告被代理人在一個月內予以追認，被代理人未作表示的，視為拒絕追認。
因為石某的無權代理行為是導致《房屋買賣合同》無效的原因，石某應自行承擔合同無效的后果，向張先生承擔賠償責任。依據石某書寫《產權人未到場聲明》，表示在合同無效的情況下自愿承擔賠償金20萬元，故張先生依據《產權人未到場聲明》，要求石某給付20萬元，具有事實及法律依據，法院應予以支持。
|