9月底出臺的“央四條”，終于在房貸套數的認定標準上由之前的“認房又認貸”，轉變為“認貸不認房”。從支持合理需求的角度看，這一個必要的“糾偏”。不過，也應防范從“一刀切”式緊縮轉向沒有原則的放松。
2010年的“國十條”及二套房貸細則在套數認定標準上嚴格執行“認房又認貸”，只要利用商業貸款購過房，即便名下無房，再購房仍按二套認定。之后央行又出新政，要求各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款。
顯而易見，之前的“認房又認貸”嚴重誤傷了合理的自住需求——當地人的“置換需求”和外地人的首套房需求。“央四條”改變了這一嚴重傷害合理需求的現象，實行“只認貸不認房”的政策，尤其惠及二套普通房。同時又規定：在已取消或未實施限購措施的城市，對擁有二套及以上住房并已結清相應購房貸款的家庭，又申請貸款購買住房，銀行業金融機構應根據借款人償付能力、信用狀況等因素審慎把握并具體確定首付款比例和貸款利率水平。這等于解除了“三套及以上停貸”的禁令。
筆者認為這一點力度偏大，而且將首付比例和利率的執行權大幅放給了商業銀行。近日有消息稱，杭州的部分銀行房貸具體細則已經出臺，農業銀行和工商銀行的相關規定包括：名下二套或以上住宅、無貸，現可認定為首套，首付只需三成，執行基準利率。按此規定，如果一個家庭已持有10套房，且沒有房貸，再買第11套房，也可以執行首套房貸款政策。就怕在央媽銀爸姑息縱容之下，商業銀行又將任性撒歡、嫌貧愛富、肆意逐利。
在肯定“認貸不認房”是政策合理回歸的前提下，筆者另有一個建議：為了防范少數人頻繁賣房再買房，可做兩類限制：一是自有三套及以上住房者，再購房不能享受首套房貸款政策，首付比例最低六成，利率最低為基準利率的1.1倍。二是有限度地限制貸款次數。如此，則能較好地兼顧“支持合理購房需求與抑制投資投機購房需求”，從而避免房貸政策“一緊就死，一放就亂”。樓市調控，是門藝術，管理層，不可不慎之。
