|
針對(duì)最近土地“中介”頻繁“現(xiàn)身”，國(guó)土資源部地價(jià)所所長(zhǎng)鄒曉云對(duì)媒體表示：“市場(chǎng)上現(xiàn)在的土地中介，從本質(zhì)上講干的就是一種炒地皮的行為。從國(guó)土部的角度來(lái)看，肯定是違法的。土地中介的存在使得國(guó)土部門打擊囤地企業(yè)的努力大打折扣，擾亂了基本的土地交易秩序。從具體的案件來(lái)看，土地中介的活動(dòng)，伴隨著大量的違法行為，有許多黑色地帶，也帶動(dòng)了部分官員的腐敗行為�！�
在我國(guó)，土地中介既是官商勾結(jié)的產(chǎn)物，又是官商勾結(jié)的一個(gè)媒介，這是由我國(guó)土地市場(chǎng)的特點(diǎn)決定的。
所謂土地中介，是指為土地市場(chǎng)交易主體的交易活動(dòng)提供各種中介代理和相關(guān)服務(wù)的行為。土地中介在發(fā)達(dá)國(guó)家是有其存在必要性的。因?yàn)槲鞣桨l(fā)達(dá)國(guó)家的土地所有權(quán)構(gòu)成形態(tài)基本上是多元化的，土地交易也是一種相對(duì)純粹的市場(chǎng)化行為。以美國(guó)為例，美國(guó)的土地所有制是以土地私有制為主體的混合所有制：在全國(guó)的土地中，私人所有的土地占國(guó)土面積的58%，聯(lián)邦政府所有的土地占32%，地方政府占10%，這種多元化的所有權(quán)形式為土地的完全市場(chǎng)化交易創(chuàng)造了條件。
而在我國(guó)則用不著所謂的土地中介。在1982年新的憲法出臺(tái)以前，我國(guó)城市中尚有少量私有土地（約占4.5%），1982年的新憲法出臺(tái)后，所有土地全部收歸國(guó)有。也就是說(shuō)，在我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)中，國(guó)家作為土地的所有者是唯一的土地使用權(quán)的讓渡者（即賣方），這一特點(diǎn)決定了我國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)是一個(gè)完全壟斷的市場(chǎng)，在這種情況下出現(xiàn)的所謂中介，無(wú)非是打通政府官員，從其手中爭(zhēng)取到低價(jià)獲取土地的機(jī)會(huì)，然后，將這個(gè)機(jī)會(huì)賣給下家以獲取差價(jià)。
顯然，在我國(guó)這種特殊的土地市場(chǎng)中，中介的作用就是在政府官員與需要土地者之間搭起一個(gè)平臺(tái)，中介與掌管土地審批權(quán)的官員共同分享其中的利潤(rùn)。由此，必然誘發(fā)腐敗。在上海社保大案中，上海房地產(chǎn)系統(tǒng)的一部分下海的前官員和退休的公職人員在許多房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中扮演著土地中介的角色，開發(fā)商通過(guò)聘請(qǐng)這些人到公司任職，或通過(guò)結(jié)交與房地產(chǎn)相關(guān)的各類協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人，打通土地審批的各個(gè)環(huán)節(jié)。土地中介伴隨著腐敗而生，又成為腐敗的推波助瀾者。
當(dāng)然，土地中介的危害遠(yuǎn)不僅此，它加大了土地交易成本，減慢了土地流轉(zhuǎn)的速度，制約了土地開發(fā)的效率。按照國(guó)土資源部的說(shuō)法，國(guó)家直接控制土地一級(jí)交易市場(chǎng)的目的之一，就是為了控制土地的交易過(guò)程，減少土地的流轉(zhuǎn)層級(jí)，合理控制地價(jià)，以便起到有效利用土地的作用。但土地中介的頻繁“現(xiàn)身”，尤其是包含其中的行賄受賄等腐敗行為，明顯增加了土地的交易成本。倘若這些土地用于建設(shè)商品房，所有的成本最終將被轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房人身上；如果這些土地是用于建設(shè)寫字樓、商場(chǎng)，相關(guān)成本則被轉(zhuǎn)嫁給商戶。這實(shí)際上是由民眾承擔(dān)土地中介滋生出來(lái)的腐敗成本，加大民眾的負(fù)擔(dān)。
土地中介還成為造成大量土地閑置的一個(gè)重要因素。土地中介作為官商勾結(jié)的一個(gè)橋梁，他們要確保每一筆交易的順利進(jìn)行，倘若買家擁有的土地超過(guò)了國(guó)家法律規(guī)定的期限，這些中介又會(huì)通過(guò)打通官員這一環(huán)節(jié)，為閑置的土地提供保護(hù)——當(dāng)然，這中間又可能是一筆不菲的中介服務(wù)費(fèi)。土地中介中有一個(gè)流行的說(shuō)法：“三年不開張，開張吃三年�！睂�(duì)于腐敗官員而言，無(wú)論誰(shuí)開張，他們都會(huì)成為腐敗的受益者，這實(shí)際上等于培養(yǎng)了一個(gè)不勞而獲的土地食利群體。更嚴(yán)重的問(wèn)題是，在利益的驅(qū)動(dòng)下，一些官員不惜違規(guī)出讓土地，造成我國(guó)可耕地面積的持續(xù)減少，危害國(guó)家糧食安全大局。
要消除土地中介的危害，首先就要取消并打擊土地中介。如上所述，在我國(guó)目前的這種土地交易機(jī)制下，土地中介沒(méi)有任何存在的價(jià)值和意義，它不僅加劇了土地違法，也成為官員腐敗的催化劑。其次要嚴(yán)格土地出讓監(jiān)管，嚴(yán)格土地一級(jí)市場(chǎng)的出讓條件與程序，對(duì)于土地落入中介手中的案件要嚴(yán)厲追究責(zé)任。同時(shí)，要對(duì)閑置土地依法進(jìn)行處理，超過(guò)兩年的應(yīng)堅(jiān)決無(wú)償收回，不給土地中介任何生存的機(jī)會(huì)。
（作者系中國(guó)管理科學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)） |