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近日，美國(guó)參眾兩院分別以壓倒多數(shù)通過(guò)“救房市法案”，授權(quán)財(cái)政部在2009年12月以前無(wú)限制增大兩大房貸公司“房利美”和“房地美”的信用額度，并購(gòu)買(mǎi)其股票，該法案將令美國(guó)聯(lián)邦住房管理局可擔(dān)保最多3000億美元的房貸，協(xié)助面臨法拍的屋主轉(zhuǎn)貸，據(jù)估計(jì)約有40萬(wàn)債務(wù)受困的屋主可受惠。不僅如此，法案還將加強(qiáng)政府對(duì)房利美、房地美的監(jiān)管。
盡管對(duì)這種政府直接救市的措施各方面議論紛紛，但參眾兩院大比例通過(guò)該法案本身，充分說(shuō)明美國(guó)民意開(kāi)始逐漸認(rèn)同一個(gè)觀點(diǎn)，即在房地產(chǎn)這個(gè)公認(rèn)為市場(chǎng)化較徹底的領(lǐng)域，政府調(diào)控同樣是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的最有力保證。
此輪由于“次貸”危機(jī)所造成的美國(guó)房市崩盤(pán)，產(chǎn)生了一系列連鎖反應(yīng)，由于大批房主無(wú)法按期還款，導(dǎo)致眾多銀行資金鏈斷裂，并使得許多欠款房主的房屋被強(qiáng)制拍賣(mài)，而這兩種現(xiàn)象的蔓延和交叉感染又產(chǎn)生惡性循環(huán)，一方面導(dǎo)致人們不敢貸款買(mǎi)房，另一方面又導(dǎo)致銀行不敢輕易房貸，結(jié)果令購(gòu)房者、貸款銀行和房地產(chǎn)公司“三輸”，陷入同歸于盡的死結(jié)。
美國(guó)此次通過(guò)救市法案的實(shí)質(zhì)，就是通過(guò)政府干預(yù)，讓陷入死局的房市重新被激活。事實(shí)上，在美國(guó)，“次貸”風(fēng)暴蔓延以來(lái)，老百姓不敢買(mǎi)房，銀行不敢放貸，房屋拍賣(mài)和爛賬的雙重風(fēng)險(xiǎn)互相糾纏，令整個(gè)房市瀕臨“空運(yùn)轉(zhuǎn)”的邊緣。最新的法案雖被批評(píng)有“救貸款行不救購(gòu)房者”之嫌，但此舉畢竟可以讓購(gòu)房者減少房屋可能被強(qiáng)制拍賣(mài)的擔(dān)心，也能讓銀行不至于因過(guò)于憂慮爛賬風(fēng)險(xiǎn)而收緊放貸尺度，以此給冰冷的房屋市場(chǎng)加溫，讓瀕死的市場(chǎng)重新活起來(lái)。
其實(shí)，不論成立于1938年的“房利美”，還是成立于
1970年的“房地美”，其成立的初衷，都是試圖以政府調(diào)控的手段，通過(guò)給房貸機(jī)構(gòu)提供信用擔(dān)保，從而讓普通美國(guó)家庭更容易獲得房貸，是以政府調(diào)控監(jiān)督、輔助市場(chǎng)調(diào)節(jié)的典型手法。上世紀(jì)80年代初，主張“小政府”，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能的里根政府上臺(tái)，逐步淡化房利美、房地美的政府調(diào)控色彩，賦予市場(chǎng)調(diào)節(jié)更多的使命，并造就美國(guó)房市的長(zhǎng)期繁榮。
然而“次貸”風(fēng)暴的突襲，令長(zhǎng)期迷信“市場(chǎng)萬(wàn)能”的美國(guó)政府，也不得不重新檢討政府調(diào)控的重要性，并最終承認(rèn)，政府調(diào)控是市場(chǎng)調(diào)節(jié)的最有力保證。此次參眾兩院大落差通過(guò)，許多向來(lái)主張減少政府干預(yù)的共和黨議員也投票贊成，共和黨政府也未如此前所料表示將行使否決，一來(lái)說(shuō)明，美國(guó)房市已被認(rèn)為進(jìn)入高危期，二來(lái)也說(shuō)明，此時(shí)此刻政府必須出手，已逐漸成為跨黨派的共識(shí)。
從美國(guó)救房市的做法可以看出，政府對(duì)房市的調(diào)控，應(yīng)落實(shí)在促使房市良性回暖，讓失靈的市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制恢復(fù)正常功能上，而不能片面靠抑制需求、減少供應(yīng)量來(lái)應(yīng)付。因?yàn)椋笠环N方法很難不導(dǎo)致房市的冷淡與空轉(zhuǎn)，而一個(gè)有價(jià)無(wú)市、供需兩匱的房市，不論對(duì)購(gòu)房者、房產(chǎn)商或房貸銀行，都有百害而無(wú)一利。 |