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此次“房貸七折風波”表明,商業銀行房地產貸款領域和房地產領域一樣,需要仔細理順相關的政策措施。尤其是在當前整個宏觀經濟陷入低潮,房地產市場持續低迷的情況下,有必要對此前經濟過熱時出臺的政策作相應的調整。更重要的是,可以通過一系列的政策安排來給予金融機構更多的創新空間,充分利用市場力量來規范金融機構的經營行為。
隨著工行存量房貸政策實施細則的發布,近期鬧得沸沸揚揚的“房貸七折風波”算是基本告一段落。自2008年10月央行出臺房地產貸款新政以來,商業銀行特別是幾家大銀行就一直處于風口浪尖上,這項一度被視之房地產市場的利好政策,卻被幾家銀行演繹得既不得民心,又“開罪”房地產商,落了個豬八戒照鏡子——里外不是人。
應當說,央行的這項房貸新政一出臺,就令商業銀行陷入頗為尷尬的局面之中,而且是不折不扣的“囚徒困境”。由于央行規定的利率七折只是下限政策而非強制,從商業利益考慮,各家商業銀行不愿打折本也無可厚非。一方面,此前央行的多次降息,已使銀行綜合利差不斷縮小,利息收入來源逐漸減少。同時,隨著經濟減速,在其他業務領域趨于惡化的情況下,房貸仍將是其優質資產,不良率不到1%,盈利潛力大。所以,商業銀行作為企業,出于對利潤的追逐,不愿意對存量房貸實行七折優惠實在也很有合理性。
但另一方面,由于央行政策宣示效應較強,房貸七折優惠的政策出臺,使所有民眾都了解了這一政策,并形成了強烈且一致性的打折預期�；谶@一點,各家商業銀行在經過一番博弈之后,最終都將不得不貫徹執行,可謂市場力量使然。對于中小型商業銀行,由于其客戶群體相對窄小,因此當七折優惠政策浮出后,他們定會搶占先機,以此來吸引客戶,拓展業務,這種行為恰好迎合了貸款購房者的“省錢”心理,兩者一拍即合,轉按揭現象或將大量出現;面對這種房貸搬家的巨大壓力,一直持觀望態度、或只愿向優質客戶提供利率優惠的大銀行,若不及時調整政策,勢必將會出現客戶流失,貸款規模萎縮的現象。因此,博弈的結果,必然是各家銀行之間行動一致,共同采取“房貸七折”的措施。
不過,應該看到,由于房地產市場的持續低迷,商業銀行僅僅依靠利率打折,難以有效刺激交易量、形成房貸規模的“價跌量增”的效應,而只會減少存量房貸的利息收入,因此銀行降價的確情非所愿。因此,某些銀行采取的辦信用卡、購買理財產品等通過附加條件來提供優惠貸款的行為,盡管有捆綁銷售、不正當競爭之嫌,但對此卻不應簡單采取行政禁令,而是更宜通過政策安排利用市場力量來規范。其中,一項很重要的安排便是監管層對商業銀行“轉按揭”以及“加按揭”等相關業務開禁。這樣一來,就可以擴大房貸客戶的選擇空間,促進商業銀行之間的競爭。通過這樣一項政策安排以后,不僅可以保證購房者的利益,還可以提高商業銀行服務能力,最終達到雙贏的局面。實際上,目前很多商業銀行之間的“轉按揭”業務已經推出,在既成事實面前,監管層有必要給個明確的政策。此外,監管層對商業銀行延長存量購房貸款者還款年限的行為也應有所放松。因為,對于存量貸款者而言,其當初申請貸款額度是以當時的收入為基準的,但受到金融危機的影響,其可支配收入出現下降或者增長放緩等等因素都會對其還款帶來壓力。因此,如果銀行可以適當延長購房貸款的還款年限,無疑可以降低其還款壓力,并且還可以提高當前的消費能力。
說到底,開禁“轉按揭”、“加按揭”業務的風險,總體都在可控范圍之內,不會產生類似美國的次級債危機。畢竟,經過這些年的改革和發展,商業銀行自主經營、自負盈虧的理念基本形成,并且,在商業銀行當前盈利壓力之下,以犧牲利潤來換取客戶的行為不會發生。比如對于“加按揭”業務,如果在房地產價格處于持續上漲的情況下,那的確會增加銀行的風險,美國爆發次級債危機的部分原因,正是銀行在房價上漲期間給購房者發放加按揭貸款而積累了大量風險。但當前中國各大中城市的房地產價格漲幅已回落,即便個別城市的房地產價格仍在上漲,但漲幅已經遠遠低于前兩年。因此,筆者認為,對兩項業務以及其他相關業務的“開禁”所帶來的風險,應處于監管層和商業銀行可控范圍之內。
此次“房貸七折風波”還表明,商業銀行房地產貸款領域和房地產領域一樣,需要仔細理順相關的政策措施。尤其是在當前整個宏觀經濟陷入低潮,房地產市場持續低迷的情況下,有必要對此前經濟過熱時出臺的政策作相應的調整。更重要的是,可以通過一系列的政策安排來給予金融機構更多的創新空間,充分利用市場力量來規范金融機構的經營行為。比如,隨著經濟適用房和廉租房的大面積建成,此前的“二套房政策”應可考慮放松乃至取消。這樣一來,經濟適用房和廉租房能滿足中低收入者的住房需求,而商品房既滿足高收入階層的住房需求,又能滿足相應的投資需求。但有一點必須強調,“二套房政策”一定要在各地方政府真正落實經濟實用房和廉租房政策的前提下才能放松乃至取消,否則,此前對房地產市場的宏觀調控豈非成了竹籃打水一場空？ |