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房市及土地市場萎靡,2008年土地出讓總收入比2007年減少26%（據2月25日《上海證券報》）。
相當多的聲音認為,這是經濟不景氣導致的。依此邏輯,仿佛一旦經濟形勢好轉,自然又可以看到“明朗的天”。
但另一種可能卻少被提及:房市萎靡是大規模城市化進程已經接近結束的標志。龐大的市場需求已經下降,經濟下滑不過是“臨門一腳”踢開了萎靡的大門。
截至2007年,統計數字中的城市化率為44.9%。依據最近幾年的城市化速度推算,截至2008年,統計城市化率應在46%左右。這不是一個很高的比例,然而,這樣的數據并不準確,以二元制戶籍制度為基礎,而不是以城市實際生活人口為依據,真正的城市化率,本來應該指后者。
早在2006年,跨省農民工統計人數就達到了1.32億,加上長年實際生活、工作于本省城鎮的非城市戶籍擁有者,其實他們都應統計為城市人口。
如此計算,則實際城市化率達到了國際平均水平的60%左右。統計意義上的城市化率的繼續提高,只具有戶籍意義、社會保障意義,而不再與真實的城市實際生活人口數及相關生活需求有太大關系。
大規模城市化進程的結束,不等于說房市、土地市場需求沒有了;但大量非本地戶口的“夾心層”人群,在現有戶籍政策沒有改進的前提下,無法享受限價房、經濟適用房等住房產品,也無力支撐遠遠超出收入水平的房價。過去房地產市場供不應求的黃金時代,注定將一去不復返了。 |