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盡管在我國，并購已經不是什么新鮮話題，但萬科日前對上海恒大集團旗下5個項目的并購，還是引起了不小的震動。
震動不在于項目本身，而在于并購價格。萬科以12.9億元拿下的5個項目合計42.3萬平方米建筑面積，每平方米房屋平均收購地價僅3050元，這遠遠低于周邊9000元/平方米的房價，利潤空間極大。
房地產業內相關人士指出，作為上海房產企業50強之一的上海恒大集團低價拋地，顯示出當前市場部分開發商資金鏈繃緊，今年房地產業將有可能因此刮起“并購風暴”。
大規模并購時機成熟
暴風驟雨式的宏觀調控，斷了不少開發商的“銀根”，這讓他們在房價一路高歌猛進的時候，卻著實感覺到冬天的寒冷。
“因為我們不是銀行的大客戶，所以銀行方面對我們貸款卡的很緊，房子又賣的不好，資金周轉上的確有些麻煩。這不是我一家，很多人都遇到了這個問題。”上海某開發商高管向記者表示，“如果你有關系拉來資金，我愿意付出很高的利息。”
作為此次宏觀調控的重點地區，上海的許多開發商對資金鏈繃緊有著切膚之痛。由于融資渠道單一，銀行和銷售回款的路堵塞后，江浙游資成為他們新的期望，地下融資利息一路飆升，最高者竟有30％之多。以至于在2006年，上海出現一群特殊的群體———資金掮客，他們的任務就是撮合江浙資金和上海開發商合作。
但在一些實力超群的大開發商眼里，這個冬天不僅不冷，反而顯得有些生機盎然。
中華企業某高管表示，對于資金實力雄厚的開發商來說，這其實是個機會，正好可以借助當前市場低迷，部分房地產項目資金緊缺的時候，展開大規模并購，擴充自己的規模，穩固自己在市場的地位。
萬科此次低價收購上海恒大集團5個項目正是這種想法的體現。海通證券分析師張巒認為，房地產公司主動并購將成為優勢公司規模擴張的重要模式之一，而房地產行業宏觀調控又為并購創造了條件。“也只有在市場低迷時，萬科才能有以這么低的價格收購的機會。”一位房地產業內人士稱。
事實上，對于這些房產大鱷來說，機會的確很多。上海聯合產權交易所的網站顯示，從2006年12月21日至28日，就有3起房地產公司股權轉讓的委托，其中包括一家頗具名氣的房產公司25％股權。
“未來，在城市化比例已經很高、房地產市場化相當成熟的城市，必然是大型的、有實力的開發商的逐鹿之地，中小型企業基本退出主流市場。”中國指數研究院（華東）副院長陳晟表示，“我預計，上海的開發商中將有30％在這次調整中被合并或淘汰。”
土地價格更加市場化
對于房地產開發商而言，并購風暴不僅能夠實現行業資源的合理配置，而且也將在一定程度上改變他們的運作模式：開發商們的土地儲備除了通過招投標獲取外，還可以通過并購其他房地產企業或者項目來充實。這其實意味著，通過這種并購的運作模式，土地的價格將更加市場化。
一位專家指出，在以往的拿地模式下，往往是幾家企業通過競標方式來爭奪土地資源，由于政府提供的土地資源有限，很容易造成“僧多粥少”局面，造成土地價格上漲。但事實上，在政府提供的土地之外，還存在著大量閑置土地和開發進度緩慢的土地。如果能把這些土地利用起來，就會有效緩解“僧多粥少”的局面，使土地價格的確定更加市場化。
“中央對土地調控政策的嚴格，特別是一年不開發的土地要征收閑置費，兩年不開發的土地就要收回等，會在一定程度上會擠出這些閑置土地，一些擁有土地資源，卻又沒有資金實力開發的開發商將不得不在出售土地或者尋找合作者之間選擇。恒大以低價拋售土地，正是受此影響。”易居中國房產研究院楊紅旭表示。
事實上，廣州此前已經公告收回了48宗超過71.6816萬平方米的閑置土地，在該批公告收回的閑置土地中，其中32宗土地屬于房地產開發用地，總用地面積達到45.5999萬平方米，而且都位于市中心位置。這無疑為諸多擁有閑置土地的開發商敲響了警鐘。 |