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| 2010-01-27 作者:于祥明 來源:上海證券報 |
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“收銀、放地、增加供給”成為各地樓市調控政策三大核心內容。記者注意到，目前北京、海南、湖南、山東等多個省市均表示要增加住房供給，而安徽、云南、河北等地則同時強化開發商預售資金監管，以此收緊開發商銀根來促其加快項目開發。
多位房地產人士向記者表示，歸根結底，金融和稅費政策是樓市調控政策最狠也最有效的一招。而從目前各地政府的表態來看，收緊銀根的大方向正在確立。
“2009年房地產價格的超預期上漲，根本不能用房價收入比來解釋的，不可能2008年大家沒有錢買房，2009年突然都有錢了，其核心問題是貨幣。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為。
事實上，大量的貨幣投放、低利率，使得無論是開發商還是投機投資性購房需求都隨之上升，由此導致房價過快上漲。有關專家認為，銀根收緊可能是遲早的事。
但是，必須同時看到，目前國民經濟復蘇尚未穩固，房地產依然是拉動內需的引擎，銀根收緊的時機尚不成熟，為此通過非金融類政策的手段收緊銀根，恰恰給地方政府留下了操作空間。
而預售資金管理正是這一政策的核心，即通過變相收緊開發商“銀根”，促進房地產商加快項目開發銷售。
“如果政策執行到位，會對開發商盲目擴張起到明顯的遏制作用。”一位房地產證券分析師說。
記者注意到，近日云南、河北石家莊、安徽合肥等省市有關地方性政策調控政策的表態，均提及此項，即建立預售金監管賬戶，專款專用，即只能用于預售項目的各項后續開支，開發商不能隨意支配。
值得注意的是，除去預售金管理外，在“國十一條”中，中央政府還露出了收緊開發貸的想法，但目前地方政府還未就此明確表態，或許在今后還有進一步補充。
“與以往調控政策最大的不同是，今年的‘國11條’沒再收緊‘地根’，相反強調了增加土地供應。”SOHO中國董事長潘石屹向記者直言。
實際上，“國11條”開篇便指出，“要加快中低價位、中小套型普通商品住房建設。對已批未建、已建未售的普通商品住房項目，要采取促開工、促上市措施，督促房地產開發企業加快項目建設和銷售。”
記者注意到，目前各地方版樓市調控政策對此大都進行了“強化”，其中北京更提出來了“雙50%”目標。
對此，分析人士指出，目前各地依靠“土地財政”的局面還無法從根本上扭轉，“放地增加住房供給的政策取向，對各地方政府GDP增長影響相對較小，因此更容易得到各地方政府的配合執行。”
更值得一提的是，為落實“國11條”，國土部正在進行強化對各城市建設用地“透明化”管理的政策安排，增加土地供應，并穩定土地市場預期。
據悉，《國有建設用地供應計劃編制指南規范（征求意見稿）》已于本月初征求意見完畢，預計不久將出臺。該規范要求各地政府供地計劃要一年一編，并于當年3月底之前向社會公布。再者，該規范要求土地供應計劃要明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經濟適用住房、廉租住房等供應量，且要落實到地塊。
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