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“《物權法》專門辟出了第六章———業主的建筑物區分所有權，從第七十條到第八十三條，總共有十四條，篇幅很大，這充分考慮且保障了業主的利益。”南京熙典律師事務所主任律師羅利軍對此進行了解讀，初步列出了五大亮點，認為其中對業主財產價值和小區自治的“突出”是重中之重。
第七十三條：建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。
小區共有綠地不準賣
第七十六條：下列事項由業主共同決定： （一）……
（七）（省略）決定前款第五項和第六項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。
第八十條：建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。
房屋面積大投票分量大
第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金，屬于業主共有。經業主共同決定，可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。
維修資金可修電梯水箱
第八十一條：業主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。
業主可不請物管自管小區
第八十三條： 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。
業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。
業主權益受損可直接起訴
解讀：以前在決定物業的有關事項時，是只要求2/3或者1/2的業主同意，而這次還另行要求是“占建筑總面積2/3以上的業主”，因為很有可能2/3的業主在面積上只有1/2，這樣規定強調了業主的房產價值，面積大價值大，投票分量也重了。第八十條也是如此，收益的分攤中也提及了建筑面積，沒有約定或不明確的，要按面積來確定，而不是籠統地按戶分收益。
解讀：肯定了小區公共綠地不能賣，但個人綠地除外，讓一些開發商不能“借一樓送院子之名，侵占小區業主共有綠地”。而開發商如果確實是蓋了個人的綠地，是可以通過贈送或者出售的方式給住戶的，而一些業主（以一樓住戶為多）也享有了合法的綠地使用權。
解讀：之前對于小區維修資金的使用，爭議最大的是電梯和水箱能不能修、怎么修的問題（南京已經可以修），這次《物權法》在具體的條款中特別提出了這兩項，屬于“法律特指”的部分。
解讀：“自行”二字的話外音就是“業主自治”，小區物業管理完全可以自己管，而不是必須要聘請物業管理公司，賦予業主的權利很明確。另外，這里面還注明了一個“其他管理人”，這個其他管理人可以由業主自己聘請，而不是一個物業公司。
解讀：南京曾有小區內部分業主違反“小區業主公約”的案例，法院“喜歡”要求物業公司接受業主委托來上訴，增加了通過法律途徑解決問題的難度，這次明確業主利益受到侵害時，可直接向法院上訴。同時，對業主大會和業主委員會的“權力”也予以了明確，而不再是個擺設。 |