本周一（17日），多位銀行及官方消息人士表示，央行將出臺房地產(chǎn)調(diào)控舉措，旨在抑制房地產(chǎn)市場的投機，出臺的政策主要包括提高第二套住房首付比例到四成，以及商業(yè)用房首付比例由目前的四成提高至五成，而據(jù)相關(guān)消息人士透露，首次購房和二手房購買并不受此規(guī)定的限制。
回顧以往的房地產(chǎn)調(diào)控，從2004年以來，政府就陸陸續(xù)續(xù)地出臺了不少針對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控的政策，對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策之多確實是前所未有的。但是，不管是收緊地根和銀根，還是“國八條”及“國六條”，最終執(zhí)行下來的實際效果卻不是那樣理想，房價上漲的牛頭依然如故。
同時，當我們仔細分析過往的調(diào)控政策時，我們發(fā)現(xiàn)，之所以效果不明顯，很大部分原因是以往的調(diào)控方向基本上是從調(diào)控住房供給的角度進行的，然而，我們知道，普通商品房供給受到供地瓶頸的制約，而分稅制下的地方財政主要來源是土地出讓收入，再加上房地產(chǎn)是一個地方、特別是城市的支柱性產(chǎn)業(yè)，政府的政績與此緊緊地聯(lián)系在一起。
一方面，地方政府有擴大房地產(chǎn)投資的內(nèi)在動力，另一方面，也有提高地價、增加地方財政收入的動力。可想而知，其合力的結(jié)果是國家調(diào)控政策在執(zhí)行過程中的弱化，房價越調(diào)控越漲，越打壓越猛，同時在房產(chǎn)升值預(yù)期之下，供應(yīng)不足造成投資客、投機客以及具有正常住房需求的居民的搶購，從而使市場價格進一步推高。
因此，可以這么說，以往的單獨的片面的從供給的角度進行的調(diào)控是失敗的，導(dǎo)致了調(diào)控部門一只拳頭打人的被動局面。
此次如果真的出臺提高首付的調(diào)控政策，無疑是十分有效的。當我們從需求的角度分析時，銀行的低首付長期按揭制度放大了中國的住房需求，也帶來了大量的投機客，因為低首付按揭制度以小博大，提高了購房人的購買力，自然就從制度上放大了住房需求。
因此，提高首付，從需求的角度抑制了購房人的能力，而在政策的執(zhí)行過程中首次購房和二手房購買并不受此規(guī)定的限制，更是抑制了投機性商品房需求。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)分析，提高首付的政策效果相當于好幾次加息。應(yīng)該來說，對抑制這樣的投機性需求是十分有效的。 |
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