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近期,不斷出現各類購房消費糾紛，大多是由于房價的上漲引發賣方違約造成的。賣家在簽訂房屋轉讓合同后，出于經濟利益的考慮，寧愿賠償違約金也不肯過戶，這種做法在法律上有何規范呢？消費者又應如何維護自己的權利呢？
房價上漲違約能賺40萬？
《市場報》記者向深圳市羅湖區消委會工作人員陳彥了解到，2005年3月，羅先生以60多萬元的價格在深圳市關外購買了一套房產，首期交付10萬元，余款由銀行按揭。同時，房屋裝修花費了20萬元。此后的兩年多時間里，羅先生為自己的孩子在當地辦理了落戶及上學手續，一家人的生活也逐漸安定下來。
可令羅先生萬萬沒有想到的是，今年5月，房東突然反悔，不肯辦理房產過戶手續。同時，其要求解除購房合同，并愿意按合同規定賠償違約金。原來，雙方所簽訂的《房產轉讓合同》中寫明：賣方違約應賠償買方雙倍的首付款，同時還應賠償50萬元及房屋裝修費。這樣算下來，房東應賠償羅先生100萬元左右。但由于房價上漲，現在這套房子的價格已漲至140萬元，違約房東即使賠償100萬元，反而可以賺40萬元。因此，房東寧肯違約并賠償100萬元，也不愿為羅先生辦理房屋產權過戶手續。
羅先生先后找房東夫婦交涉達10多次，并愿意出過戶的稅款和其他一切費用，另補償幾萬元給房東。但房東依然不肯答應，弄得羅先生焦頭爛額，家庭生活及工作都受到影響。無奈之下，羅先生只好請律師到深圳市仲裁委進行仲裁。
劉女士于今年1月在水貝買房，預交了3萬元訂金，并在發展銀行辦理了按揭手續。同樣是由于房價上漲，房東最終拒絕賣房。最后，劉女士只好把官司打到法院。
更加離奇的是宋先生，他于國慶期間出行兩天回來后，發現自己家房門的鎖被換掉，房內自己的東西也被搬走了。后來，宋先生才得知，在簽訂完房屋轉讓合同后，因遲遲未辦理房產證，業主違反合同，將房子高價賣給了另一個買主。
不守合同應付高昂代價
以上案件在羅湖區消委會和深圳市人大代表楊劍昌每月的接訪日屢見不鮮，令人擔憂。楊劍昌代表在接受《市場報》記者的電話采訪時表示，房屋買賣合同簽訂后，買賣雙方應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除。《合同法》第一百一十條規定：“當事人一方不履行非金錢債務或者履行非金錢債務不符合約定的，對方可以要求履行。”在簽訂了房屋買賣合同后，當賣方主動毀約時，如果買方認為仍然需要履約，除非合同中明確了賣方支付違約金可以解除合同，否則賣方不得隨意反悔不賣房，不是賠償違約金就可以敷衍過去的。當然，如果賣方已經將房屋賣給其他人，并已過戶在他人名下，那么交房已屬于法律上的“履行不能”。在此情況下，買方只能依據合同的要求，接受賣方支付雙倍違約金或者賠償相應損失。
楊劍昌代表提醒賣方應遵守誠信原則，不要因利益的驅使妄圖鉆法律的空子，不僅賺不到錢，反而會使自己信譽掃地；同時，他也提醒買方，在購房時應選擇權屬清晰、今后或較長時間內可以正常交易的房子，在合同中可適當提高違約金的數額，產生糾紛后，應運用法律武器捍衛自己的合法權益。
另一方面，楊劍昌代表也呼吁有關部門應盡快從立法的角度上加大對違約行為的懲處力度，尤其應對違約方處以首付款項5倍以上的罰款，其目的在于重罰和打擊不守誠信的奸商;并對那些不講信用的違規行為進行曝光，向社會公布違約黑名單，讓全社會都來監督失信者，讓失信者付出高昂的代價。 |