|
今年１月，一家名叫“創輝租售”的二手房中介分布在上海的２８０家門店突然關門歇業，人去樓空。其替客戶“監管”的資金杳如黃鶴。用什么來保護買房人的“錢袋”？樓市亟待借鑒股市做法，引入第三方存管。
中介攜款潛逃頻現
兩個月前，在上海、深圳等地開有門店的房產中介中天置業，也是一夜之間突然關門走人，買房人交付的意向金、定金、購房預付款、部分甚至全部房款不知所終。其在上海的２６家門店全部關閉，一些買房客戶反映，存放在公司的首付款、定金及意向金全被卷走，催討無門。
近年來，房產中介公司攜款潛逃的惡劣事件頻頻發生，給二手房市場帶來嚴重危害。記者了解到，在中天置業事件發生前的半個月，福建省的福州誠業房產也發生了老板卷款“蒸發”之事。２００６年，天津市匯眾房產一夜之間全線停業，１．５億元房款不翼而飛；２００５年，安徽省當時規模最大的房產中介桃園房產老板卷款失蹤，涉及金額達６０００余萬元。
交易資金疏于監管
房產中介輕而易舉地攜客戶巨額房款潛逃，充分暴露了當前二手房市場在資金監管方面存在巨大漏洞。
其一，房款經中介公司過手時，客戶資金與中介公司自己的資金并不分賬戶管理。這就導致客戶購房資金事實上處于中介公司的獨立控制狀態，在交付賣家之前，“想怎么花就怎么花”。
目前，中介公司接收客戶房款的流程分兩種：一種是門店業務員首先將房款移交給分行經理，由分行經理轉交給區域經理，時間約３天。之后，區域經理將款項直接打到中介總部的指定資金賬戶上。大多數中小房產中介都采用這一流程。
事實上，買房人的資金在各流轉環節隨時都有可能發生流失。另一種是，一些規模較大的房產中介在過手二手房交易資金時，由客戶通過ＰＯＳ機將錢款直接劃入公司賬戶，避免業務員接觸現金，交易的安全度稍高。
但大多數中介公司都沒有設立一個獨立的專款賬戶，而是將客戶資金與公司的日常運作資金放在同一賬戶上。到目前為止，政策法規方面也沒有規定資金應該存放在什么地方。這就讓中介公司有空子可鉆，在實際交易過程中，要求購房資金放在中介公司的賬戶甚至中介公司業務員的私人賬戶里。據了解，“創輝租售”號稱“替客戶監管資金”的賬戶，其實就是其公司兩位高層的私人賬戶。
其二，房款在中介手中滯留時間過長，又缺乏有效監管，在股市火熱的情況下，中介公司利用房產交易辦理手續的時間差，擅自動用客戶資金“打新股”、甚至炒股的情況日益增多。
上海市智恒加誠房地產經紀有限公司總裁黃建明說，一筆資金在中介賬上的時間前后大概有４５天，一家大中介公司賬面上替客戶保管的房款基本上有幾千萬元之巨。一些另有所圖的中介公司，往往以交易安全為名，竭力說服客戶由中介公司代為管錢，以便截流之后作為自己的資金沉淀。如“創輝租售”甚至設立
“監管獎勵”制度，凡業務員成功勸說下家把定金、首付或者尾款打到公司賬戶的，即可獲得獎勵。
問題是，中介挪用客戶錢款一般很難被外部發現。在樓市行情旺時，中介手里的現金流很大，只要后面還有成交，就會有源源不斷的資金來填補前面的窟窿。只有遇到交易冷清時，資金鏈斷裂，中介才會爆倉。但對買房人來說，為時已晚，風險已經失控。
封堵挪資“黑洞”
對于大多數老百姓而言，購房款是全家甚至幾家人（父母及自身）的多年積蓄。在二手房市場尤為如此。如何保障交易環節的資金安全，不僅涉及購房人利益的保護，更關乎整個二手房市場的健康發展。
要保障二手房市場的良性、有序發展，解決交易資金的安全問題迫在眉睫。
而對交易資金的疏于監管，正是房產中介卷款潛逃事件屢禁不止的原因所在。事實上，中介公司根本不具有承擔監管交易資金安全風險的能力。記者了解到，房產中介公司的注冊資金和固定資產一般都不大，其注冊資金和固定資產總額與每月公司賬戶上進入的資金量相比，是小巫見大巫。對于絕大多數房產中介而言，一旦公司內部員工卷走房款，或者房款被挪作投資虧本，中介公司自身無力償還。這就要求在二手房市場建立交易資金第三方監管制度，即引入證券市場的第三方存管模式——股民資金不是存放在證券公司的賬戶上，而是存放在銀行；銀行作為無利害關系的獨立第三方，存管客戶資金。
日前，上海已在試點建立二手房交易資金結算平臺。根據規定，每筆交易都須在這個平臺設立子賬戶，所有房款打入賬戶中。交易過戶后，房產中介書面通知結算平臺劃轉房款至賣方賬戶。如交易不成功，則錢款悉數歸還買房人。中介不再經手房款。這一監管新策已在一家銀行、一家中介公司以及兩家房貸公司之間進行小范圍試點，今年將全面推廣。
|