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國務院14日召開常務會議，明確提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭，并提出四項調控措施：一要增加普通商品住房的有效供給；二要繼續支持居民自住和改善型住房消費，抑制投資投機性購房；三要加強市場監管；四要繼續大規模推進保障性安居工程建設。
新“國四條”總體而言是投資、消費與平抑房價缺一不可。
房地產是不是支柱性行業，不用落在紙面，看看今年房地產對于大型企業利潤與地方政府財政收入的拉動作用即可，投資占了大型企業盈利的70%以上。正因為如此，房地產市場不可能出現疾風暴雨的退出方式，只能是緩慢退出。
中國既要防止日本式的房地產泡沫危機，也要防止香港“八萬五計劃”一夜之間刺破房地產泡沫、與東南亞金融危機共同導致經濟下跌的慘象。從1984年到1997年，香港房價年平均增長超過20%；從1997年到2002年的5年時間里，香港房地產和股市總市值共損失約8萬億港元，超過同期香港GDP。
既要防左也要防右，樓市在狹窄的空間內尋找方向。從政策來看，在退出的過程中，做到房地產投資量不變，房地產總體市場份額不減少，以彌補房價下跌可能出現的市場空缺。增加普通商品房供應與大規模推進保障性安居工程建設，可以保證房地產固定資產投資這一塊不會大幅下滑，同時房地產的下游行業家電、家紡等不會遭受嚴重打擊。由于保障性住房完成率低于預期76.4%，如果明年保障住房建設跟上，可以彌補固定資產投資的不足。更值得一提的是，城鎮化推進的過程是大拆大建的過程，是制造普通商品房消費需求的過程，只要資金跟得上，只要地方政府能夠放棄部分土地收入，普通商品房建設將大有前景。
考慮到購房金額之高——據中國房地產研究會副會長顧云昌先生的估算，今年全國一手房和二手房銷售總額很可能達到5.7萬億~6萬億元。我國消費總量不過12萬億元左右，如果購房率馬上下降，將使我國的消費馬車更加不堪重負。因此，鼓勵自住性消費將是長期的政策，這一點也在“國四條”中有鮮明的體現。適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應，提高土地供應和使用效率，對于自住型購房者的房貸等優惠政策將繼續保留。
最難判斷的是房價高低。筆者一直認為，此輪房價泡沫是貨幣供應急劇增加與實體經濟狀況不佳雙重壓力下的產物，只要維持銀根注水，資產品價格很難下降。
張化橋先生在分析香港房地產泡沫時，認為1997年以前長達二三十年的時間里，香港的廣義貨幣供應量M2一直以雙位數復合增長是罪魁。而在泡沫破滅后，香港貨幣供應量的增速跌到10%左右，在2002年甚至出現了負增長率。今年香港樓價大漲根源就在于資金過多、利率過低，香港銀行體系資金結余創出歷史新高，M2再現雙位數增長。可以預料，只要目前的貨幣狀況維系下去，香港將回到東南亞金融危機之前的樓市大泡沫階段。
內地同樣如此，從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年，所以房地產市場化之后除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為了應對金融危機，銀根寬松前所未有，到11月底，廣義貨幣同比增長29.74%，到達嚇人的高度。由此造成的結果是，房地產價格持續10個月走高；今年前11個月，房地產市場貨幣投放量達48170億元；地產資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場大的貨幣危機正在房地產市場潛伏。
要觀察我國未來的保障房等建設，必須關注政策；要關注未來房價走勢到底如何，最重要的不是觀察政策，而是關注貨幣發行量。尤其是房地產作為投資品的今天，貨幣發行與房地產業已水乳交融。不動貨幣而想平抑房價，不可能！ |