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買賣一套房子，簽兩份合同，出一份評估報告,標出三種價格：合同價、評估價、實際成交價。申請貸款時用較高的評估價，交稅時按低的合同價走，目的是既少交稅費，又盡可能多地申請貸款。這就是二手房交易市場中“一房三價”的怪現狀。
不久前，北京市銀監局出臺了針對它的新規。
剛剛過去的國慶長假中，北京市二手房住宅網簽總量為136套，平均日簽約量僅約為19.5套。相比于今年“五一”假期的二手房住宅日均網簽123套來看，市場成交降幅明顯。
業界認為，原因是多方面的，但肯定與北京銀監局近日出臺的一項新規不無關系。
或者多交稅，或者少貸款
在以往的二手房交易中，一套房子往往有3個價格。在正式的買賣合同中，填寫政府部門給出的“成交指導價”，這個價格通常大大低于實際成交價，而這個合同價是繳納相關稅費的依據。此外，通過一份“補充協議”，簽訂正式成交價格，作為買賣雙方的憑證。而申請貸款的時候，銀行則根據評估機構出具的“評估價”放貸。購房者通常采取做低“合同價”、做高“評估價”的方法，既少交稅費，又盡可能多地申請貸款。這也就是所謂的“陰陽合同”。
為此，北京市銀監局發出《關于規范存量房貸款業務有關問題的通知》，從9月1日起，要求銀行必須采用“網簽合同”和其正本中的房屋成交價格作為審批必要依據，按照網簽合同正本中的房屋成交價格與評估價格兩者孰低原則確定房屋抵押物價值，發放住房貸款。
北京市銀監局此番出臺的新規意味著，如果購房者想避稅，合同價低于實際成交價，銀行就會根據合同價放貸，購房者能申請的貸款將大幅減少；如果想多爭取貸款，按照實際成交價簽訂合同價，則需要繳納更多的稅費。
鏈家地產市場研究中心主任王志偉認為，該項政策出臺將進一步使打政策擦邊球的“陰陽合同”失去用武之地。在二手房市場近期出現非理性漲價行為情況下，有助于銀行規避金融風險，也有助于抑制前期“見風漲價”的勢頭。從長遠看，對健全和規范二手房市場交易秩序、維護買賣雙方的利益將起到積極作用。
另一方面，這項政策的出臺，在短期內可能使購房者面臨“或者多交稅，或者少貸款”的兩難局面——無論如何，首付壓力都將增加。在目前的市場上，約有60%的購房者需要貸款。因交易成本提高，新規對改善性需求和投資性需求的心理影響也十分顯著。
交易由暴漲趨于平穩
政策出臺后，北京二手房市場成交量短期內出現了非正常的“暴漲”。北京市房地產交易管理網的網簽數據顯示，9月上旬（1—10日）全市二手房住宅網簽總量突破萬套關口達到11102套，環比前月同期顯著攀升64%，其中2日、3日兩天的網簽量分別高達2062套和2126套。
“我之所以抓緊時間簽合同，是希望能在新規嚴格執行之前，還能按照過去的操作方式，減輕一些首付壓力。”一位9月初簽訂購房合同的購房者說。
北京二手房中介“我愛我家”市場研究人員認為，這一波動主要與北京銀監局上述新規的出臺有關。通知下發后，部分銀行嚴格參照9月1日的時間節點辦理二手房相關業務，這就導致部分購房者因網簽合同不符合貸款要求而進行退改簽。而另外一部分銀行則因暫無細則出臺，貸款面簽時政策執行出現了相應延后，從而造成了部分購房者的集中簽約。這兩種方式最終都在一定程度上助推了二手房住宅網簽總量的非正常上漲。
記者致電北京多家銀行了解到，隨著一周“緩沖期”的結束，各家銀行都已開始嚴格參照網簽成交價對二手房發放貸款。新政實施也使賣房者抓緊“出貨”，部分房源價格上也“暫停”了上漲。整個9月，北京二手房住宅成交量26412套，環比上漲11%。而成交均價及成交總價則在年內第一次出現下降。市場整體走向趨于平穩。 |