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日前，寧波富達(dá)公告重組報(bào)告書，大股東擬以天一廣場(chǎng)等三個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目作為注資，認(rèn)購(gòu)寧波富達(dá)定向增發(fā)股份，涉及資產(chǎn)約88億元，是浙江最大的資產(chǎn)重組事件。寧波富達(dá)董秘陳建新分析，如果這三個(gè)項(xiàng)目成功注入寧波富達(dá)，將大幅提高寧波富達(dá)的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)規(guī)模，同時(shí)提高公司競(jìng)爭(zhēng)力。
天一廣場(chǎng)：提價(jià)潛力巨大
寧波富達(dá)大股東寧波城投投資發(fā)展部經(jīng)理、寧波富達(dá)董事王怡鷗向記者介紹，在三個(gè)項(xiàng)目中，天一廣場(chǎng)具備較大的提價(jià)潛力，而青林灣和慈城新區(qū)項(xiàng)目備較好前景。
本次交易最重要的資產(chǎn)——天一廣場(chǎng)經(jīng)江蘇天衡公司評(píng)估的凈資產(chǎn)評(píng)值為72.16億元。該廣場(chǎng)位于寧波中央商務(wù)區(qū)（CBD）中央，聚集了高檔商場(chǎng)、電器大賣場(chǎng)、大型超市、世界名牌專賣店等，各商場(chǎng)和店鋪人流密集。
據(jù)王怡鷗介紹，天一廣場(chǎng)占地面積19.3萬平方米，建筑物面積22萬平方米，目前出租率幾乎達(dá)到100%。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，廣場(chǎng)內(nèi)僅排名前10位的商家2006年的銷售額就達(dá)到28.8億元。廣場(chǎng)的超市區(qū)面積2.2萬平方米，數(shù)碼廣場(chǎng)面積1.14萬平方米，男女裝區(qū)經(jīng)營(yíng)面積超過4.5萬平方米，集中了國(guó)內(nèi)外眾多知名服裝品牌；百貨區(qū)面積2.5萬平方米；精品區(qū)1.5萬平方米，云集了世界奢侈品商家。
王怡鷗還分析，天一廣場(chǎng)是在2002年由寧波城投開發(fā)建設(shè)的，公司當(dāng)時(shí)對(duì)于如此大的商業(yè)項(xiàng)目能否迅速進(jìn)入成熟期和收獲期也存在疑慮，所以對(duì)第一批引進(jìn)的知名品牌和大商家，租賃協(xié)議時(shí)間比較長(zhǎng)，租金價(jià)格也較低。然而，目前廣場(chǎng)已經(jīng)成為寧波市商業(yè)中心，周邊商業(yè)物業(yè)租金價(jià)格已經(jīng)比2002年也漲了很多，隨著第一批商家租期滿約，續(xù)簽的租金上漲空間比較大。2007年，天一廣場(chǎng)的租金收入為2.32億元，預(yù)計(jì)2008年租金收入將達(dá)到2.65億元，以后年度預(yù)計(jì)還會(huì)穩(wěn)定增長(zhǎng)。
青林灣：寧波房地產(chǎn)標(biāo)桿
據(jù)評(píng)估結(jié)果，另一項(xiàng)擬注入上市公司的資產(chǎn)是寧波城投持有的寧房公司（主要開發(fā)寧波青林灣項(xiàng)目）74.87%股份的評(píng)估價(jià)值為13.50億元；記者走訪了寧房公司青林灣項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，整個(gè)項(xiàng)目北面臨姚江，距離天一廣場(chǎng)約8公里，已經(jīng)建成的一期是數(shù)十棟歐式紅瓦頂小高層建筑，目前眾多住戶已經(jīng)入住，生活環(huán)境比較優(yōu)越。
據(jù)介紹，青林灣項(xiàng)目總建筑面積130余萬平方米，其中一期開發(fā)用地30.8萬平方米，總建筑面積約60.4萬平方米，目前已基本銷售完畢；二期開發(fā)用地37.914萬平方米，總投資約為35.55億元，建筑面積約70萬平方米，2008年新開工面積10萬平方米。
據(jù)了解，青林灣由于是國(guó)有房地產(chǎn)公司開發(fā)的標(biāo)桿項(xiàng)目，當(dāng)初拿地成本比較低，房屋銷售定價(jià)也相對(duì)保守些，目前銷售均價(jià)約8000元/平方米，與寧波當(dāng)?shù)仡愃祈?xiàng)目比較具有比較大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
本次擬置入的另一項(xiàng)目慈通置業(yè)，經(jīng)江蘇天衡評(píng)估的凈資產(chǎn)評(píng)估值為2.33億元，慈通置業(yè)主要從事寧波市慈城新區(qū)9#地塊住宅項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目總占地面積為341畝，系寧波市慈城新區(qū)開發(fā)的啟動(dòng)區(qū)，土地成本4.13億元（121萬元/畝）。目前正抓緊進(jìn)行項(xiàng)目的前期規(guī)劃工作，預(yù)計(jì)于2008年底開工。根據(jù)介紹，慈城新區(qū)在慈城古城南岸，距離寧波市區(qū)約15公里，隨著杭州灣跨海大橋建成通車，慈城將是杭州灣跨海大橋南端進(jìn)入寧波市區(qū)的橋頭堡。 |