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深圳樓市沒(méi)有出現(xiàn)預(yù)想的“奧運(yùn)”熱銷(xiāo)行情。根據(jù)深圳市國(guó)土資源與房產(chǎn)管理局最近發(fā)布的《1～7月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》，7月份新建商品住宅銷(xiāo)售面積為25.73萬(wàn)平方米，相比六月份減少15.53％，觀望氣氛更加濃厚。
連續(xù)兩月銷(xiāo)售下滑
報(bào)告顯示，今年前七個(gè)月，深圳全市新建商品房銷(xiāo)售面積197.69萬(wàn)平方米，同比減少53.49%。其中，住宅銷(xiāo)售面積179.98萬(wàn)平方米，同比減少53.17%。從各月情況來(lái)看，3月份以來(lái)銷(xiāo)售量有所回升，5月份銷(xiāo)售量達(dá)到高點(diǎn)，6、7月份又連續(xù)回落。其中，6月份一手住宅銷(xiāo)售相比5月份下滑20.8％，7月份環(huán)比再降15.53％。
二手住宅方面，今年前七個(gè)月交易面積為200.12萬(wàn)平方米，同比下降69%。二手住宅與新建商品住房交易面積的比例由去年的1.86：1降至1.11：1。7月份二手住宅交易面積為38.23萬(wàn)平方米，交易仍比較低迷。
世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平表示，6、7月份的銷(xiāo)售下滑是意料之中，4、5月份降價(jià)幅度較大，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始采取各種促銷(xiāo)方式，拉動(dòng)銷(xiāo)售量回升，而當(dāng)促銷(xiāo)和降價(jià)習(xí)以為常，或價(jià)格不再調(diào)整時(shí)，消費(fèi)者會(huì)再次陷入一種觀望和不買(mǎi)賬的心態(tài)。
從成交價(jià)格來(lái)看，深圳樓市呈現(xiàn)出“膠著”狀態(tài)，雖然銷(xiāo)量下滑厲害，但價(jià)格依舊僵持在12000元/平方米左右。今年前5個(gè)月價(jià)格大幅度下跌，一手住宅均價(jià)比去年最高點(diǎn)下降了36%，跌至11014元/平方米，6、7月份卻是略微回升，分別為11159元/平方米和12387元/平方米。
深圳社科院城市營(yíng)運(yùn)研究中心主任高海燕表示，不能以價(jià)格的微升判斷深圳樓市的回暖。他認(rèn)為，在一個(gè)低成交量的市場(chǎng)中，房?jī)r(jià)的高低主要受交易結(jié)構(gòu)的影響，而深圳房?jī)r(jià)的微升正是因?yàn)榻诟叨藰潜P(pán)的入市帶動(dòng)的。
奧運(yùn)前后演繹獨(dú)立走勢(shì)
對(duì)于奧運(yùn)后深圳樓市的走勢(shì)，高海燕認(rèn)為，奧運(yùn)會(huì)對(duì)深圳樓市影響幾乎可以忽略不計(jì)，深圳樓市走勢(shì)取決于區(qū)域市場(chǎng)自身情況。
高海燕指出，深圳消費(fèi)者真正觀望和等待的是特區(qū)內(nèi)房?jī)r(jià)的回落，關(guān)內(nèi)指標(biāo)性區(qū)域房?jī)r(jià)的下調(diào)才能夠帶動(dòng)深圳樓市成交的回升。他認(rèn)為，由于深圳特區(qū)內(nèi)外在基礎(chǔ)設(shè)施、交通狀況方面存在較大差距，特區(qū)外置業(yè)暫時(shí)無(wú)法滿足自住客居住需要，在以自住客為主的未來(lái)兩年，僅靠特區(qū)外房?jī)r(jià)的下跌無(wú)法帶動(dòng)深圳樓市成交的回暖。
深圳國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，特區(qū)內(nèi)外住宅銷(xiāo)售價(jià)格分化嚴(yán)重，7月份均價(jià)分別為25953元/平方米和11095元/平方米，關(guān)內(nèi)價(jià)格依舊高位運(yùn)行。高海燕認(rèn)為，下一步價(jià)格調(diào)整將會(huì)以關(guān)內(nèi)為突破口。
世華地產(chǎn)研究總監(jiān)肖小平認(rèn)為，深圳樓市由區(qū)域的投資和消費(fèi)能力決定，奧運(yùn)影響微弱。深圳樓市走勢(shì)將隨著奧運(yùn)后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明朗而漸趨明朗，尤其是通貨膨脹情況和金融政策的導(dǎo)向，開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者之間的博弈還需要看未來(lái)政策。肖小平認(rèn)為，隨著傳統(tǒng)“金九銀十”旺季的來(lái)臨，尤其是自住客熱衷于在第四季度置業(yè)，未來(lái)幾個(gè)月銷(xiāo)量會(huì)有所上升。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒表示，在今后宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)預(yù)期不明確等因素的作用下，深圳樓市調(diào)整態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)。王鋒預(yù)計(jì)，奧運(yùn)后的幾個(gè)月，市場(chǎng)將仍舊處于小幅波動(dòng)和調(diào)整狀態(tài)，居民持幣觀望氣氛仍將持續(xù)。
王鋒同時(shí)表示，看好特區(qū)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展機(jī)遇，隨著地鐵1、3、4號(hào)線、“七縱十三橫”交通網(wǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐步推進(jìn)，2010年以后，制約深圳居民特區(qū)外購(gòu)房的主要瓶頸將基本解除，占深圳土地面積80％的特區(qū)外將充分稀釋特區(qū)內(nèi)高度集中的住房需求。 |