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隨著房地產市場的降溫，房地產企業的資金渴求癥愈發瘋狂。日前某上市公司披露，公司擬通過銀行委托貸款方式向某房地產企業放貸1億元，而利率則令人咋舌地高到18％。這種利率對于普通百姓來說可能難以理解，但對于習慣“空手套白狼”的房地產企業來說，銀根緊縮背景下18％的利率卻能坦然接受。
這種坦然接受的“硬氣”來自于房地產企業的特殊運作模式。在中國，房地產成為富豪的制造基地，其奧秘就在于強大的杠桿效應。從拿地開始，開發商就可以通過以地抵押的方式從銀行獲取貸款，而后在開發環節，開發商又可以通過開發貸款和建筑商墊資施工的方式獲得融資，其后在銷售環節，開發商利用期房銷售和銀行的個人房貸提前回籠資金。在整個項目的運作環節，開發商自身投入資金很少，大量依靠的是銀行和其他渠道的融資，資產負債率常常超越警戒線，因此被分析師稱為“類金融行業”。
這種特殊的運作模式使得融資能力成為房地產企業的命門所在。對資金的過度渴求使得房地產企業相對其他企業而言，更容易接受高利率的融資，尤其是在當前中央嚴控房地產行業貸款的背景下。因為如果資金沒有跟上，一旦項目被迫擱淺，隨之而來的會是整個金融鏈條的斷裂，后果是災難性的。從這個角度來說，18％的利率對于房地產企業而言，不算太高。
房地產企業敢于接受高息貸款的另一個底氣則來自于行業的高利潤率。在房價暴漲和杠桿效應的雙重作用下，開發商投入的資金往往能獲得幾倍甚至幾十倍的回報，即便按整個項目融資后的成本計算，利潤率也往往能達到30％以上，相比之下，18％甚至更高的利率并非不可以接受。而另一個隱秘的渠道則是，開發商往往通過關聯交易等手段提高項目的開發成本，從而逃避國家稅收，高利率貸款可以起到同樣的效果，盡管這并非開發商所愿。
高息貸款的出現，客觀上緩解了房地產企業資金鏈斷裂的危險，但在房地產行業欲振乏力的當前，這種緩解只是將風險推遲爆發。需要警惕的是，這種推遲容易造成風險過度集聚，一旦在某一時點集中爆發，會造成難以想象的后果。因為，作為杠桿效應已經過度放大的“類金融行業”，高利率的借款對于房地產行業而言，只會進一步放大杠桿的比例，使得資金鏈未來繃得更緊，也更加脆弱，風險自然進一步加大。
事實上，任何一個行業的興衰，都取決于最終消費的力度。而經歷了火暴8年牛市的房地產業，目前正面臨著最終消費群疲軟的困境，這恰恰讓房地產企業在高息貸款時變得底氣不足。在高企的房價和銀根緊縮的背景下，消費者的有效需求正在減弱，這也導致今年前4個月成交量出現大幅下滑。而在沒有解決最終消費的困境之前，房地產企業的每一筆高息貸款都存在著化為壞賬的風險，這值得那些高息放貸者警惕。 |