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經(jīng)濟參考網(wǎng)讀書頻道

不是中國地產(chǎn)的拯救者

在經(jīng)濟現(xiàn)象中，有一個“臭罐頭理論”，講述的是這樣一個故事：華爾街一些炒手不斷交易一盒罐頭，每一次，一方都用更高的價錢從另一方手里買進，這樣，罐頭的價格爆炒到很高。一天，一個炒手決定打開罐頭看看，一盒罐頭憑什么會值這么多錢？結(jié)果讓他大吃一驚：罐頭居然是臭的！于是，他指責其他炒手，但是得到的回答是：罐頭是用來炒的，不是用來吃的。
　　這則故事告訴人們：如果你把大家用來炒作的罐頭，也用來炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來炒作的罐頭，當做食品，則是悲劇。
　　同樣，這個道理也可用在房產(chǎn)炒作上：如果你把大家用來炒作的房子，也用來炒作，那你參與的可能是喜劇，也可能是鬧劇。但是，如果你把別人僅僅用來炒作的房子，當做居住場所，則是悲劇。
　　這是對中國廣大購房者的警示，也道出了炒作對于中國房地產(chǎn)市場的危害。
　　誠然，從短期來看，房地產(chǎn)炒作可以刺激經(jīng)濟增長，但從長期來看，結(jié)論則完全不同：人們對房產(chǎn)具有剛性需求，只要收入條件許可，潛在的住房消費需求自然會及時轉(zhuǎn)化為實際市場需求，無需房地產(chǎn)炒作的刺激。相反，房地產(chǎn)炒作導(dǎo)致的過高房價，只會延遲人們對住房的消費需求，或降低消費等級。因而，房地產(chǎn)炒作對經(jīng)濟的刺激作用屬于透支性，并不能創(chuàng)造真正的經(jīng)濟繁榮。
　　一般而言，房價的上漲表明該地區(qū)樓市交易活躍，購銷兩旺，但被炒高的房價上漲卻并非如此。
　　以上海為例，根據(jù)建設(shè)部統(tǒng)計，2003年中國房價穩(wěn)中有升，全國商品房價格平均漲幅為3.2%，但這一年上海房價的漲幅超過24%，成為中國房價漲幅最大的城市，每平方米均價達到5118元，第一次超過北京，成為中國房價最高的城市。但同時，上海仍留下多達779萬平方米的空置房銷售不出去，占壓的資金超過389億元。這個數(shù)字，還沒有計算上海房地產(chǎn)的624處爛尾樓，以及因此所占壓的多達1000多億元的資金。
　　房產(chǎn)的使用價值是為人們提供居住場所。而上海房產(chǎn)市場的“繁榮”，并不是更多的需求者居有其屋，而是部分房產(chǎn)的空置。這既是一種資源的浪費，也造成了房地產(chǎn)市場泡沫化的形成。
　　根據(jù)國際上通用的房地產(chǎn)投資公式：房子價格除以每年出租價格，如果結(jié)果大于30年屬于不良投資，如果大于50年則屬于垃圾投資。
　　2009年，上海黃浦區(qū)中華路高檔公寓房價格超過4萬元/平方米，125平方米的精裝修兩房兩廳月租金7000元。以每平方米4萬元計算，這套房子的保守價格為500萬元，再將之除以每年出租價格8.4萬元，結(jié)果是59.52。
　　很明顯，將這套房子作為投資品，屬于典型的垃圾投資，究其作用，恐怕更多的是制造房產(chǎn)泡沫，而非拉動經(jīng)濟增長。對此，上世紀90年代海南房地產(chǎn)泡沫破滅和美國次貸危機，就是前車之鑒。
　　1988年，海南建省辦大特區(qū)，讓海南房地產(chǎn)市場得到全面釋放。而市場炒作行為卻讓其釋放過度。當時，總?cè)藬?shù)不過660萬的海南島，竟然出現(xiàn)了兩萬多家房地產(chǎn)公司，短短3年，房價增長超過4倍，吹起了一個又一個地產(chǎn)大泡沫。
　　隨著房地產(chǎn)泡沫的破滅，給海南留下的是600多棟“爛尾樓”、18834公頃閑置土地和800億元積壓資金，僅四大國有商業(yè)銀行的壞賬就高達300億元。“1999年在海口開車，隨處可見蓋到一半的房子，還有泥濘的道路。當時已經(jīng)是房地產(chǎn)泡沫的后期，可是市場依然一片慘淡。”那時恐怕許多人都看到了這樣的景象。
　　這種災(zāi)難的發(fā)生，對國家經(jīng)濟發(fā)展無益，炒房者也得不到益處，是一種一損俱損的結(jié)果。前事不忘，后事之師。當房地產(chǎn)不是用來居住，而是用來炒作時，無疑，就會為整個社會經(jīng)濟埋下一顆定時炸彈。
　　慶幸的是，為避免這種情況的發(fā)生，2010年政府打出了一系列宏觀調(diào)控組合拳。繼4月15日，國務(wù)院常務(wù)會議決定以綜合政策遏制高房價后，4月17日，國務(wù)院再次重拳出擊，發(fā)布通知要求各地嚴格限制各種名目的炒房和炒作性購房，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款，對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。
　　很顯然，“暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款”針對的并不是普通購房者，而是以炒房為目的的購房者，否則，普通購房者可能不會，也沒有經(jīng)濟實力去購房第三套或以上住房。
　　的確，這一輪房產(chǎn)新政，猶如一味力道強勁的降溫藥，對過熱的房地產(chǎn)市場起到了降溫作用。就在“新國十條”發(fā)布不久，股票市場整體跌幅接近5%。在接下來的兩周，包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、等在內(nèi)的十個“房價最高或上漲過快”的城市，商品住宅總成交量出現(xiàn)了60%以上的萎縮。
　　不僅如此，北京、上海、深圳等地的樓市還出現(xiàn)了投資客集中拋盤的現(xiàn)象，一名浙江炒房者一次性拋出北京北三環(huán)一項目的20余套房源，總價近1.3億元，是二手房歷史上最大單。
　　此次房產(chǎn)新政的嚴厲性毋庸置疑，現(xiàn)在也已經(jīng)初見成效，長期堅持下去，可能會對熱錢炒房造成重創(chuàng)。如果再加上房產(chǎn)稅的配套實施，炒房這項原本暴利十足的生意，可能將慢慢消亡，到時，也許，對普通居民來說，中國的房價可能不再那么讓人心寒。

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