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難點(diǎn) 說時(shí)容易做時(shí)難 燙手山芋誰接盤
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，關(guān)注78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，不僅是關(guān)注進(jìn)程，關(guān)鍵還要看其究竟以什么樣的標(biāo)準(zhǔn)退出，不能表面退出，繼而變相參與。
杜猛認(rèn)為，退出的方案應(yīng)披露參與房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的深度、收入等具體內(nèi)容。此外，現(xiàn)在的退出僅僅是不再買地，這種所謂的“退出”是退出房地產(chǎn)一級(jí)土地開發(fā)招拍掛環(huán)節(jié)，這只是退出了房地產(chǎn)領(lǐng)域的一個(gè)環(huán)節(jié)，我們很難將其稱之為退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。而真正的退出，不僅要求不再設(shè)立房地產(chǎn)公司、已有的要撤銷，房地產(chǎn)板塊要么轉(zhuǎn)讓要么注銷，而且要求不能間接參股任何房地產(chǎn)企業(yè)。
“退出的具體方式是一個(gè)很實(shí)際的操作問題。”陳國強(qiáng)也指出，央企退出有可能是做表面文章，到底是不是很實(shí)際地切割，資產(chǎn)如何轉(zhuǎn)讓和以什么價(jià)格轉(zhuǎn)讓，還涉及資產(chǎn)的分配、人員分流以及誰來接盤，資產(chǎn)評(píng)估是否合理，是不是造成國有資產(chǎn)流失等等一系列問題。這都是比較復(fù)雜的和有難度的。它一方面需要時(shí)間，另一方面也需要相應(yīng)的程序。同時(shí)還涉及很多利益的調(diào)整，比想象要復(fù)雜。
陳國強(qiáng)說，此前，國資委也曾經(jīng)對(duì)相關(guān)企業(yè)提出過類似要求：要把房地產(chǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)資產(chǎn)剝離出來，整合到相關(guān)的16家企業(yè)中，但最后不了了之。這一輪是否面臨同樣的結(jié)局，這樣的可能性也是存在，所以不能對(duì)國資委這個(gè)表態(tài)報(bào)太高預(yù)期，能否真正退出最終還要看國資委的決心和企業(yè)的態(tài)度。
還有業(yè)內(nèi)人士大膽猜測(cè)，由于這些方案的不可操作性，最終國資委在匯總之后，很可能要求企業(yè)再次修改，再次提交。如此一來，花費(fèi)的時(shí)間會(huì)相當(dāng)長。這或許是當(dāng)前很多謀求在地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的央企三級(jí)子公司愿意看到的。
此外因退出引發(fā)的難題還有很多，比如已經(jīng)拿到地的78家央企在退出過程中是否會(huì)因轉(zhuǎn)讓土地而引發(fā)新一輪“炒地”？在退出過程中，是否有人接盤也是一個(gè)備受關(guān)注的問題。有業(yè)內(nèi)人士指出，央企項(xiàng)目很有可能是一塊“燙手的山芋”。比如央企手中的地王可能就沒人愿意接手，到時(shí)候可能會(huì)“搬起石頭砸自己的腳”，要么折價(jià)轉(zhuǎn)讓，要么自己承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。
據(jù)了解，在制定退出方案的同時(shí)，部分央企已經(jīng)開始廣泛接洽同行企業(yè)，推介需要退出的房地產(chǎn)項(xiàng)目。不過，也有企業(yè)對(duì)央企退出項(xiàng)目的資質(zhì)和進(jìn)展表示擔(dān)憂。
“最近好幾家需要退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企找到我們，希望能夠轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目。但目前為止，還沒有看到合作的可能性。”某大型民營投資集團(tuán)內(nèi)部高層表示。央企推介項(xiàng)目可能并不如市場(chǎng)想象般順利，其中一個(gè)原因是很多央企的項(xiàng)目是“地王”項(xiàng)目，拿地成本很高，轉(zhuǎn)讓價(jià)格也相應(yīng)較高。另外，部分央企地塊有不少歷史遺留問題，比如動(dòng)拆遷進(jìn)展較慢等。這些因素都令潛在買家心存疑慮。
對(duì)于所謂的歷史遺留問題，中國建筑一位高層解釋說，因?yàn)橹昂芏囗?xiàng)目是央企和地方政府的合作項(xiàng)目，央企承擔(dān)了不少地方政府應(yīng)該承擔(dān)的責(zé)任，比如舊區(qū)改造和成片開發(fā)等，這就會(huì)出現(xiàn)更多動(dòng)拆遷問題。另外一種情況是，很多央企本身就是一個(gè)小社會(huì)，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)是在自己的土地上建的各種企業(yè)或職工用，這些在轉(zhuǎn)讓處理中都出現(xiàn)問題。
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